2019年一、二級市場表現背離

各級城市表現分化

2019年山東省房地產政策環境平穩，以濟南和青島為代表的區域中心城市在網簽和人才落戶方面略有松動。土地市場在預期范圍內穩定發展，上半年仍有多宗高價地出現，全年成交量穩定，但整體表現波瀾不驚。樓市成交保持中高位運行，開發企業力圖通過降價促銷應對供應量激增、競爭加劇的市場環境，但樓盤價格下調加重客戶觀望心理，市場預期多元化特征顯現，2020年房地產市場走勢成為各方爭議焦點。

2020年市場預期終結分化

樓市進入穩定發展軌道

政策持續穩定 因城施策方向不變

2019中央經濟工作會議在2020年總體工作中對房地產重申“房住不炒”“因城施策”“穩地價、穩房價、穩預期”等調控導向。在因城施策的政策權限內，各級地方政府也將根據方向不變、整體力度不減原則，對各自城市的房地產政策進行針對性微調。

2020年，濟青兩地將延續人才引進和網簽放松等政策，支持合理的自住需求、保證城市發展活力。臨沂等部分供求關系緊張、市場維持高位的城市，政府將加大監管力度，整頓規范房地產市場秩序，引導市場平穩發展。其他城市則將針對微觀市場情況對政策進行持續深化調整。

土地市場平穩 行業新巨頭或將顯現

在宏觀政策趨穩的背景下，土地市場將繼續平穩發展，預計2020年將通過多元的土地供應機制維護地價穩定。

以濟南和青島為代表的區域中心城市，經濟結構提升、城市空間與規模擴容、人口與其他要素集聚仍是城市后續發展的主旋律。在城市發展前景看好的前提下，扎根濟青的一線房企和優質本土企業將持續土地跟蹤；前期未能進駐城市的企業，也將戰略性拿地布局。因此，濟青兩市仍是房地產發展的主陣地，企業拿地更趨理性，土地供求將保持平穩發展。

三四線城市和縣域城市土地市場將逐漸分化。濟寧和臨沂等具備一定經濟基礎和發展前景的城市，仍是諸多房企補倉拿地的主要選擇。其他經濟發展受限的城市，土地供求規模或有小幅縮減。

隨著中國經濟進入新的發展階段，房地產行業也逐漸向提質增效方面轉型。后續供地結構將逐漸變化，濟青等區域中心城市產業用地占比持續增加，并向三四線城市傳導。產業地產等新興開發業務的蓬勃發展，將在傳統開發企業之外催生大量行業新巨頭。

樓市結束盤整 消費重拾信心

樓市層面，濟南和青島等區域中心城市將繼續保持中高位運行。在經歷了供應量激增、競爭加劇的市場環境后，行業利潤空間不斷壓縮，房價筑底基本完成。而以濟寧和臨沂為代表的三四線城市，由于市場供不應求而導致的高熱局面將不斷緩解，樓市價格回歸正常水平。

成交結構層面，各城市產品結構將持續兩極分化的態勢，剛需和改善需求同時釋放。資源條件優質的核心片區，受地段、配套、產品等多重因素影響，改善需求將保持活躍，舒適型產品需求旺盛。供應充足、競爭激烈的外圍區域，在經歷價格大幅調整后，剛性需求得到充分釋放，成交面積區間結構性減小。由于剛需客戶對總價敏感度較高，小戶型成交比例上升、產品套均面積小型化趨勢將進一步延續。

產品層面，在供應量充足的買方市場主導下，微觀競爭水平將進一步提升，產品和服務成為開發企業的核心競爭價值。首次推動樓盤綜合品質升級，濟青兩市甚至將會出現全國首發產品。

消費者層面，購房客戶將繼續保持理性。2020年樓市將完成階段性調整，市場進一步確認并形成共識，各方搖擺不定的局面將重新調和，客戶重拾市場信心，消費回歸穩定。（本文資料由合富研究院（山東）提供）